房地产进入下行阶段后，市场最关心的是“还要跌多久”“大概要跌多深”。这两个问题看似直接，真正回答并不容易。房地产并不是一类能够用短期供求关系充分解释的资产。它既对应居住需求，也对应家庭资产配置、金融杠杆和收入预期。一轮房地产调整，通常不是单纯的价格回落，而是价格、成交、信用和预期同时变化的过程。
正因如此，判断房地产周期，不能只看一两个年份，也不能只看个别城市的局部经验。更有参考价值的，是放在足够长的时间和足够大的样本中观察。为此，我们使用BIS的季度实际房价数据，覆盖57个国家和地区，从1970年到2025年，共识别出190个房地产衰退期和175个扩张期。为了避免把噪音当成周期，研究设置了较为严格的识别门槛：单边上涨或下跌至少持续4个季度，完整周期至少8个季度，总涨跌幅超过3%。在这一基础上讨论“跌多深、跌多久”，结论的稳定性更强。
一、房地产周期跌多久、跌多深
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